Imagem de uma casa em formato digital
Foto: Shutterstock

Muitas inovações em blockchain têm surgido ao longo dos últimos dois anos. Vimos uma explosão de ideias, patentes, plataformas para contratos inteligentes e dApps. Essas novidades normalmente se concretizam, em termos de aplicações para o mercado, através de empresas startup.

Um dos exemplos mais interessantes do momento são as startups que utilizam blockchain no mercado imobiliário, através de DAOs.

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Como funciona?

Já existem, hoje, apps de celular que fazem o papel de imobiliárias, como é o caso do Quinto Andar. Esses apps clamam reduzir custos e facilitar processos, porém ainda são empresas privadas centralizadas. Aplicativos imobiliários em blockchain levam essa proposta um passo adiante, ao implementarem todo o ambiente administrativo inquilino-proprietário através de DAOs.

Um DAO (sigla em inglês que se traduz para Organização Autônoma Descentralizada) é um tipo de plataforma que reúne comunidades de usuários na internet através de uma blockchain, em prol de um interesse em comum. DAOs são geralmente estruturados na forma de dApps. O papel da blockchain está em proporcionar descentralização e automação de governanças e processos através de contratos inteligentes, garantindo transparência e confiabilidade na tomada de decisões.

No caso de um DAO imobiliário, suponhamos o exemplo a seguir. Felipe, morador de um apartamento do centro de São Paulo, fica sem luz e precisa que seja feita uma manutenção na rede elétrica interna de sua residência. O apartamento foi alugado através de um dApp, através do qual Felipe encaminha sua solicitação de reparo.

A decisão acerca dessa manutenção será, então, intermediada através de um DAO. Isso porque o apartamento de Felipe não pertence a um só proprietário, mas a 20 pessoas que adquiriram “criptotítulos” daquela propriedade e recebem uma parcela mensal do aluguel total. Uma votação é lançada entre os stakeholders: eles precisam atingir um mínimo de concordância de 60% para que um representante possa proceder com a contratação de um serviço de reparo elétrico. Os custos são divididos entre todos, proporcionalmente ao volume de participação de títulos.

Podemos imaginar isso como um Fundo Imobiliário mais direto, descentralizado, automatizado e funcionando no contexto de criptomoedas e transações digitais. Algumas startups já possuem dApps que tornam isso tudo uma realidade. Alguns exemplos são Lofty AI, Arrived Homes e Vesta Equity, na forma de DAOs, e Propy, uma plataforma para compra e venda de imóveis.

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Benefícios e motivações

Empreendimentos como esses refletem um aquecimento crescente do mercado imobiliário, que atrai cada vez mais o interesse de diferentes categorias de investidores. A criação de DAOs permite a agregação de uma nova pool de capital, oriunda de pessoas de classes menos abastadas. Isso porque eles tornam possível a compra de stakes (ou títulos, como se fossem ações) de propriedades a partir de valores tão baixos quanto US$ 50. Enquanto talvez seja impraticável que você compre e alugue um imóvel na sua cidade, esses DAOs permitem que você se torne proprietário de, por exemplo, 2% de um apartamento em outro estado, que sequer já visitou.

Esses marketplaces também resolvem uma questão clássica do mercado imobiliário: a falta de liquidez. Quando o proprietário de um imóvel precisa de dinheiro rápido, costuma ser muito difícil executar uma venda e receber de volta o capital. Mas no caso de imóveis tokenizados em criptomoedas, todas as operações são instantâneas, e a divisão do total em parcelas menores e mais acessíveis aumenta exponencialmente as probabilidades de venda.

Primeiro DAO imobiliário reconhecido legalmente nos EUA

Em 5 de abril de 2022, a DCAP (Decentralized Capital Allocation Protocol) anunciou ter se tornado o primeiro DAO de consórcio imobiliário reconhecido legalmente nos Estados Unidos.

A DCAP é uma organização para gestão de ativos e fluxo de capital, operando através de uma criptomoeda na Binance Smart Chain. Ela foi projetada para garantir um portfólio crescente de propriedades para os investidores, de forma que a criptomoeda nativa do protocolo tenha lastro no valor dessas propriedades. Tudo funciona através de um DAO, que permite aos investidores moverem livremente seu capital entre as propriedades do consórcio, o equity token, o token do ecossistema e criptomoedas.

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A criptomoeda ($DCAP-BNB) foi lançada em 18 de março. A iniciativa já tem em trâmite sua primeira aquisição milionária: um complexo de apartamentos estudantis de 200 unidades e capacidade para 632 pessoas, na Universidade de Slippery Rock, Pensilvânia.

Considerações finais

As condições atuais do mercado imobiliário, as características dos investidores modernos e o surgimento das plataformas de negociação em blockchain – os DAOs e dApps – formam uma tríade de sucesso. Essa junção de condições favoráveis pode até mesmo incentivar e contribuir para a adoção de criptomoedas pela sociedade.

O principal obstáculo ainda é a incerteza causada pela falta de regulamentação. A maioria dos países e estados não possui leis detalhadas, ou sequer possui quaisquer definições legais a respeito de criptomoedas, blockchains e marketplaces do tipo DAO, como os mencionados neste artigo. Uma das raras exceções é o estado de Wyoming, nos EUA, o primeiro a reconhecer DAOs como estruturas de negócios legais do tipo LLC (empresas de “limited liability”, categoria dos EUA parecida com as “LTDA”, no Brasil). Contudo, a tendência nos próximos anos é que essas definições legais se espalhem e se tornem mais comuns.

Sobre o autor

Fares Alkudmani é formado em Administração pela Universidade Tishreen, na Síria, com MBA pela Edinburgh Business School, da Escócia. Naturalizado Brasileiro. Atua como Business Development Manager Brasil na Kucoin.

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